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| etantonio |
Posted - 07/05/2010 : 15:28:03 |
Vi chiedo un parere su questa cosa nel caso voi abbiate qualche esperienza condominiale al riguardo.
Il problema è che tanto per cambiare mi trovo in una situazione anomala,
il laboratorio che stò ristrutturando è affiancato ad una palazzina di 4 piani nel quale condominio vorrebbero farmi entrare.
il laboratorio è quello in fondo con gli ingressi marroni mentre l'ingresso dello stabile è il portone bronzato, in comune tra il laboratorio e la palazzina pertanto c'è:
1) il cortile di accesso separato dalla strada tramite un cancello
2) acqua (ma il laboratorio è predisposto per avere un contatore autonomo)
nella fattispecie le colonne fognarie son separate ed il laboratorio ha tutti gli altri lati in comune con altri stabili.
Il problema è che da ipotetiche tabelle millesimali risulta che sto laboratorio pesa per 230 millesimi, il che implica che nel caso venga rifatta la facciata (circa 150mq) 1/4 delle spese sono a carico del laboratorio a fronte di soli 3mq di facciata usufruiti,
naturalmente oltre ciò mi becco anche 1/4 di tutte le spese che vanno in quota con i millesimi (amministratore, assicurazione, ... ).
Pertanto ho le seguenti due domande da porre:
a) quali sono i criteri di inclusione in un condominio, ovvero, posso di diritto considerare il laboratorio come a se stante (mi stacco anche dall'acqua comune) e partecipare magari anche al 50% alle spese della corte comune ?
Può ad esempio trattarsi di un supercondominio ?
b) ci sono altre forme di condominio che meglio si adattano a questa situazione che a me semrba paradossale?
Su su, condomini etantoni, fatevi veni qualche idea, Help To me !!!
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| etantonio |
Posted - 07/08/2010 : 16:49:38 |
Lo scioglimento del condominio di edifici:
Come avviene lo scioglimento totale o parziale del condominio di edifici? Ex articoli 61 e 62 disposizioni d'attuazione codice civile è necessario che le porzioni di edificio (o gli edifici) abbiano il carattere dell'autonomia, benchè servano delle opere o determinate cose restino in comune; esso può essere disposto dall'assemblea dei condomini o dall'autorità giudiziaria. - 23.12.2006
Per scioglimento del Condominio si intende la cessazione del regime condominiale relativamente ad una porzione di edificio o ad uno o più edifici.
La figura in esame è regolata dagli articoli 61 e 62 delle disposizioni d’attuazione del Codice Civile.
Circa i presupposti che devono sussistere affinchè lo scioglimento possa essere disposto, si ritiene necessario ex articolo 61, comma 1, disp. att. c.c.:
- che il Condomio oggetto di scioglimento sia costituito da un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi;
- che tale edificio o gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi.
Si tratta quindi di una facoltà esercitabile a condizione che vi sia autonomia degli edifici, da intendersi - secondo la giurisprudenza - in senso strutturale, resta pertanto escluso che la separazione si concreti in un’autonomia meramente amministrativa.
A titolo di esempio la giurisprudenza ha riconosciuto suscettibili di scioglimento “ai sensi degli artt. 61 e 62 att. c.c. con riferimento agli artt. 1117 e 1119 c.c.” due fabbricati “autonomi dal punto di vista strutturale e statico, trattandosi di edifici interi dal piano terra sino all’ultimo piano, con autonomi impianti di servizi (energia elettrica, riscaldamento, acquedotto, fognatura) e privi di compenetrazioni di altre proprietà comuni o individuali, pur nella permanenza della comunione con gli originari comproprietari di alcuni beni ex art. 1117 c.c., tra cui il portone e l’androne di ingresso, un cortile interno e l’impianto fognario di smaltimento delle acque meteoriche” [Tribunale di Bergamo, n. 3524/2002].
Ex articolo 62, comma 1, disp. att. c.c., lo scioglimento può essere anche solo parziale, esso può aver luogo anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 c.c.
Circa le procedure, il Legislatore indica due vie alternative fra loro.
1. Lo scioglimento può essere deliberato dall’Assemblea dei Condomini con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).
Qualora però, ex articolo 62, comma 2, disp. att. c.c. la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, la maggioranza da rispettare è quella prescritta dal quinto comma dell’art. 1136 c.c. (maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio).
2. Lo scioglimento può essere disposto dall’Autorità giudiziaria, tranne che nell’ipotesi di cui sopra all’articolo 62, comma 2, disp. att. c.c., su domanda di almeno un terzo (calcolato sul numero dei comproprietari e non sulla quota di valore rappresentata da ciascuno) dei comproprietari dell’edificio o di quella parte dell’edificio di cui si chiede la separazione.
Legittimati passivi sono:
- tutti i partecipanti alla comunione, poichè, ex articolo 784 c.p.c., ciascuno di essi è portatore di un interesse diverso ed autonomamente tutelabile ad ottenere un’esatta pronunzia giudiziale in ordine alla richiesta divisione [Cass. 8.5.1998, n. 4655];
- il Condominio di cui si chiede lo scioglimento, in persona dell’amministratore “pro tempore” [Tribunale di Bergamo, n. 3524/2002].
L’Autorità Giudiziaria giudica in termini di convenienza piuttosto che in termini di mera obiettività.
Lo scioglimento determina i seguenti effetti:
- ex art. 61, comma 1, disp. att. c.c., i proprietari di ciascuna parte risultante dallo scioglimento possano costituirsi in condominio separato; si tratta di un effetto che si produce ipso iure, non pare quindi necessario un atto costitutivo in tal senso;
- la disciplina d’uso delle cose eventualmente rimaste in comune ex art. 62 comma 1, disp. att. c.c., può formare oggetto di particolare regolamento circa le spese e gli oneri relativi, in alternativa e in via residuale resta operante la disciplina di cui agli articoli 1117 ss. c.c.; in ogni caso le spese che interesseranno dette cose rimaste comuni dopo lo scioglimento restano di competenza dell’assemblea unitaria originaria;
- la spesa derivante dallo scioglimento viene ripartita fra i condomini ante separazione in base all’articolo 1123 c.c., ossia pro quota salva diversa determinazione dell’Assemblea.
Tuttavia alcune voci in dottrina ritengono che essa debba essere sopportata solo da coloro che hanno chiesto lo scioglimento.
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| etantonio |
Posted - 07/07/2010 : 22:42:43 |
Son stato a parlare col perito,
in pratica per i coefficienti si basa su un libro del sole24ore secondo il quale il lab ha coefficiente di superficie complessiva che per il lab è 1 mentre uno qualsiasi degli appartamenti per avere 1 dovrebbe essere di 120mq quindi in pratica hanno tutti 0,8 essendo intorno ai 50mq, peccato che valgono tutti almeno il doppio del lab.
Insomma si stanno a confrontare capre e cavoli pertanto supercondominio, o regolamento di condominio che limita le mie spese per la facciata, o causa. |
| PROFONDO ROSSO |
Posted - 07/06/2010 : 13:43:05 |
Anche se alcuni siti dicono che nn cè una vera definizione di condominio questi 3 art ne riportano una che sara sicuramente aleatoria come tutta sta materia .......
Condominio (d. civ.) artt. 1102, 1117-1139 c.c.
È una particolare forma di comunione forzosa e perpetua, originata dal fatto che necessariamente, nel caso di più proprietà divise per piani, vi sono delle parti dell’intero edificio che devono essere in comune (così il suolo su cui l’edificio poggia, le fondazioni, le scale, i muri perimetrali, i tetti etc.
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| giampyero |
Posted - 07/06/2010 : 13:01:15 |
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un mio amico è riuscito a staccarsi dalle spese condominilai dopo aver fatto dei lavori all'impianto di riscaldamento e produzione acqua calda e considera che lui è all'attico. ora paga solo una piccola percentuale sulla pulizia delle scale. penso quindi che nella tua situazione non sia così difficile tirartene fuori. il problema è che dovrai perdere del tempo a litigare con gli impiegati del catasto. |
| etantonio |
Posted - 07/06/2010 : 12:22:48 |
Sulla corte non ho idea se ci sia il sub,
mi sa che non è nemmeno semplice averla come informazione al catasto,
sulla piantina del laboratorio non c'è la corte esterna, come pure non c'è per nessuno degli altri sub, sarà una bolgia regolamentarla.
quanto alla definizione di condominio non credo che da nessuna parte si affermi che un condominio è definito quale unione dei sub costituenti una particella,
io ho trovato invece che per essere condominio è necessario che ci siano degli impianti comuni.
Due corpi fabbrica distinti con impianti distinti possono essere considerati 2 condomini separati.
il supercondominio invece si costituisce quando ci sono solo alcuni impianti o strutture in comune (es. cortili tra 2 edifici)
come pure:
Art. 61:
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzione di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio puo' essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento e' deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o e' disposto dall' autorita' giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.
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| giampyero |
Posted - 07/06/2010 : 12:13:56 |
se hai bisogno di una visura catastale te la faccio io, posso farti anche un estratto di mappa ma non so quanto puo riuscire ad aiutarti.
mandami l'indirizzo ed il civico o il codice fiscale dell'intestatario e ti rimando la visura in pdf.
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| PROFONDO ROSSO |
Posted - 07/06/2010 : 12:06:40 |
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Se ha la stesso n. di particella a sto punto fa parte del condominio, se aveva un n. di particella diverso poteva essere un supercondominio con la gestione delle parti in comune con l'altra particella del fabbricato, secondo me la corte ha un altro sub ancora ed è di passaggio per tutte le altre unità immobiliari (quindi sia il lab e il fabbricato)la corte dovrebbe essere condominiale , ma questo lo puoi vedere se hai una planimetria del catasto urbano allegato a qualche atto notarile, dove oltre il laboratorio ci deve essere disegnata anche la corte di pertinenza alla tua u.i. e li ci dovrebbero essere scritte delle note sulla sorte di questa corte , cioè se la corte è comune a tutti i sub oppure esclusiva a qualcuno , forse lo puoi vedere anche da un visura catastale che ti potrebbe riportare i mq della corte a tua disposizione ma di questo non sono sicuro. Purtroppo so 10 anni che non bazzico + il catasto e nn sono + aggiornato rispetto a prima. |
| etantonio |
Posted - 07/06/2010 : 11:46:47 |
Stesso foglio e particella dello stabile, cambia soltanto il sub.
Su una vecchia bolletta dell'Acea c'è scritto che è il 41A mentre sui fogli catastali e sui rogiti lo segna al 41,
quanto alla corte esterna ho sicuramente la servitù di passaggio, ma non ho ben chiaro se posso assoggettarla tutta al laboratorio in quanto il marciapiedino che si vede nella foto finisce su un muro dove sono i contatori, come dire, non sò se tutta la corte che è davanti alla serranda sia pertinenza esclusiva del laboratorio mentre lo stabile debba usare il marciapiedino ed eventuale cancello a parte. |
| Funstyle |
Posted - 07/06/2010 : 11:40:53 |
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Domanda molto pertinente.. |
| PROFONDO ROSSO |
Posted - 07/06/2010 : 11:25:37 |
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Scusami anto' na curiosità: ma il laboratorio ha lo stesso numero di particella del fabbricato con un n. di sub. diverso? oppure ha un numero a se con servitu' sul cortile? |
| etantonio |
Posted - 07/06/2010 : 11:04:44 |
Sopra al lab c'è un terrazzo che mediante un condono è stato associato all'appartamento al primo piano,
il tutto tramite una semplice piantina, non c'è nessun atto notarile che associa quel terrazzo all'appartamento in questione,
insomma m'hanno fregato il terrazzo e mo se ci piove, e ci pioveva, mi tocca pure chiedere il permesso per andare a ripararlo a mie spese.
Mi sono andato a vedere i coefficienti di piano,
è un pò una giungla, sembra sia un pò il k per fare come si vuole,
comunque secondo me è giusto l'approccio di questa tabella (non solo perchè mi conviene)
http://www.servizinisi.it/amministrazione-condominio/modulistica/coefficienti_edifici_senza_ascensore.pdf
in pratica si associa il coefficiente 1 al piano privilegiato ossia il primo piano e poi si decurtano gli altri, ecco un confronto che mi salverebbe in parte forse
il problema è che il perito l'ho pure suggerito io, non è manco facile andare a contestarlo.
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| Funstyle |
Posted - 07/06/2010 : 10:48:03 |
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Domanda semplice: sopra al lab cosa c'è un terrazzo o degli appartamenti o metà e metà? |
| etantonio |
Posted - 07/05/2010 : 21:12:29 |
Stò analizzando le tabelle,
al 4° piano ossia l'attico si son presi uno 0,75 come coefficiente di piano (..il mio caro cugino amministratore)
mentre io che stò seminterrato ho un 0,87 uguale a quelli al piano terra mentre il primo piano ha un 0,88 dovrebbe essere il piano privilegiato, c'è da dire che non c'è ascensore.
230 millesimi sono un boato, un 5 per 1000 dipende dal fatto che è un C3 e quindi è una classe sfigata danneggiata rispetto ad appartamenti e/o negozi, rendita catastale alta e coefficienti sfavorevoli.
Rispondendo a Lo Zar son fermamente illuso di riuscirmi a staccare, si capisce lontano un miglio che son beghe, è un laboratorio artigiano ma metterò attività tranquille, per ora un corniciaio ed in seguito un ufficio se riesco visto che credo sia l'unico lavoro artigianale ancora conciliabile con questa realtà condominiale. |
| SerFer |
Posted - 07/05/2010 : 18:31:03 |
Ma perchè 230 millesimi?
Se le proporzioni sono corrette.. e lo stabile ha 4 piani, non capisco perchè hai tutti questi millesimi: hai 4 piani sotto terra?? |
| Lo Zar |
Posted - 07/05/2010 : 18:18:21 |
Dal mio punto di vista non hai nessun vantaggio nell'entrare a far parte del condominio, anzi solo ROGNE...
La situazione è anomala, ma non tanto... Il criterio per il quale dovresti entrare a far parte del condominio è solo la prossimitá allo stabile? Oppure perché dovrai utilizzare il giardino come entrata?
Che tipo di attivitá si svolgerá nel laboratorio? -> Nel senso se prevedi un flusso di gente, di fornitori oppure è un'attivitá artigianale...
Questo dettaglio è fondamentale, perché nelle riunioni di condominio potresti essere preso di mira perché fai rumore, perché inquini, perché i vecchi sono dei rompi scatole e debbono scaricare la causa dei loro acciacchi a qualcuno...
Pertanto per poterti evitare la gogna ad ogni sacrosanta riunione, cercherei il cavillo legale per glissare l'entrata nella comunitá condominiale, un'idea potrebbe essere se il laboratorio è stato costruito dallo stesso costruttore dello stabile, se la contiguitá costituisce un obbligo o meno...
Queste sono le idee che mi sono venute in mente di getto, se mi sovviene qualcos'altro ti faccio sapere.
Ad ogni modo per me le riunioni di condominio sono come la dichiarazione dei redditi: MI PROVOCANO ORTICARIA!!!
In bocca al lupo,
Lo Zar |
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